Vendre un bien immobilier avec nue-propriété et usufruit : Avant ou après le décès des parents ?

Lorsque l’on détient un bien immobilier en nue-propriété, la question du moment idéal pour vendre se pose souvent de manière plus aiguë lorsque l’usufruit est détenu par les parents. Faut-il vendre avant ou après le décès de l’usufruitier (souvent l’un des parents) ? Ce choix est stratégique, et il est essentiel de bien en comprendre les enjeux pour optimiser la vente et les bénéfices pour les héritiers.

Qu’est-ce que la nue-propriété et l’usufruit ?

Avant d’entrer dans le vif du sujet, rappelons brièvement ce que signifient ces deux termes.

• Nue-propriété : Le nu-propriétaire est le propriétaire du bien, mais il n’a pas la jouissance du bien. Autrement dit, il ne peut ni l’occuper ni percevoir les revenus (comme des loyers). Il détient toutefois le droit de disposer du bien à sa guise, notamment de le vendre ou de le transmettre.

• Usufruit : L’usufruitier a, quant à lui, le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (par exemple, en louant le bien). Cependant, il ne possède pas le bien en pleine propriété, et ce droit est souvent temporaire (jusqu’à la mort de l’usufruitier dans le cas d’un usufruit viager).

Ce démembrement de propriété est fréquent dans les transmissions familiales, par exemple, lorsqu’un parent donne la nue-propriété d’un bien à ses enfants tout en conservant l’usufruit pour continuer à occuper ou à percevoir des loyers.

Qu'est-ce que la nue-propriété et l'usufruit dans le cadre d'une transmission familiale ?

Dans le cadre d'une transmission familiale, il est courant que les parents transmettent la nue-propriété d’un bien à leurs enfants tout en conservant l’usufruit. Cela permet aux parents de continuer à occuper le bien ou d'en percevoir les revenus, par exemple en louant le logement. À leur décès, les enfants récupèrent la pleine propriété du bien sans frais supplémentaires.

C'est dans cette configuration que se pose la question cruciale : vaut-il mieux vendre le bien avant ou après le décès de l'usufruitier ?

Vendre avant le décès des parents : avantages et inconvénients

Il est possible de vendre un bien en démembrement, c'est-à-dire alors que les parents usufruitiers sont toujours en vie et conservent leur droit d’usage sur le bien. Voici les principales implications d’une telle vente :

Avantages :

1. Anticipation des besoins financiers des héritiers : Si les enfants, qui sont les nu-propriétaires, ou l'usufruitier lui-même, ont un besoin de liquidités, la vente avant le décès peut être une solution immédiate pour répondre à ces besoins financiers.

2. Valorisation de l'usufruit : Dans certains cas, les parents usufruitiers peuvent également être intéressés à vendre leur usufruit, surtout s'ils ne souhaitent plus vivre dans le bien ou s'ils ne désirent plus gérer un locataire. La vente conjointe de la nue-propriété et de l'usufruit peut permettre de vendre le bien à un prix relativement avantageux pour toutes les parties.

3. ​Eviter la gestion : Vendre avant le décès peut aussi simplifier la gestion du bien. Les enfants nu-propriétaires n’ont pas à se soucier des travaux, des charges ou de la gestion locative, qui peut parfois être lourde.

   4. Une succession sans ambiguïté à long terme : Il faut alors avoir en tête que l’usufruitier reçoit une somme qui pourra se retrouver dans sa succession, si elle n’est pas consommée sans être remployée.
   

Inconvénients :​

1. Frais de fiscalité et partage des revenus : La vente avant le décès entraîne un partage des revenus entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Les deux parties devront s'entendre sur le partage du prix de vente, et cette répartition est souvent déterminée par un barème fiscal basé sur l'âge de l'usufruitier. Plus ce dernier est jeune, plus la part qui lui revient sera importante.
   
   

Vendre après le décès des parents : une pleine propriété plus attractive

Attendre le décès de l’usufruitier pour vendre présente des avantages évidents pour les héritiers. Voici pourquoi cette option est souvent privilégiée :

Avantages :

1. Pleine propriété reconstituée : Après le décès de l'usufruitier, la pleine propriété est automatiquement reconstituée sans coût fiscal supplémentaire pour les héritiers. Cela signifie que les enfants deviennent les seuls propriétaires du bien.

Inconvénients :

1. Pas de revenus immédiats : Si les héritiers ont un besoin immédiat de liquidités, attendre le décès peut ne pas être la meilleure option. L’attente peut parfois être longue, en particulier si l’usufruitier est encore jeune.

2. Entretien du bien : En attendant la reconstitution de la pleine propriété, les héritiers peuvent être confrontés à des dépenses liées à l'entretien du bien, surtout si celui-ci n’est plus occupé ou mal entretenu. Cela peut entraîner des frais supplémentaires (travaux, taxes, assurances, etc.).

   3. Entente des héritiers : dans 70% des cas, les héritiers ne s'entendront pas sur la vente du bien immobilier qu'il y ai démembrement ou non.
   

Conclusion : Quand faut-il vendre ?

Le choix de vendre avant ou après le décès des parents dépend de plusieurs facteurs :

• La situation financière des enfants héritiers : Si les héritiers ont un besoin de liquidités, la vente avant le décès des parents peut être une option.

• Les besoins des usufruitiers : Intérêt à résider dans un lieu adapté à leurs besoins tout en réservant une somme de liquidités pour d'autres investissements garantissant une longévité et un confort de vie en adéquation à leur situation.
  

• L’état du marché immobilier : Le marché de l'immobilier sur Ingwiller et en hausse ses dernières années. La demande est largement supérieur à l'offre suivant le type de biens immobiliers recherchés.
  

• La gestion et l'entretien du bien : Attendre peut également engendrer des coûts (entretien, taxes, etc.), notamment si l’usufruitier ne réside plus dans le bien.

En définitive, la décision de vendre avant ou après le décès des parents doit être soigneusement étudiée par un professionnel, l'étude doit prendre en compte les besoins financiers immédiats et à long terme de la famille. Chaque situation est unique, et c’est pourquoi je vous encourage à vous entourer de conseils adaptés pour optimiser la vente de votre bien.

Pour plus d'informations : https://chambre-gironde.notaires.fr/2024/04/19/repartition-prix-vente-bien-demembre/​

Valentin Steinmetz, conseiller immobilier OptimHome, disponible pour toute question concernant la vente de biens en démembrement ou en pleine propriété à Ingwiller et ses environs.